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深圳4月二手房成交近8000套,创两年半新高 [复制链接]

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离线金坠逞
 



      深圳,压抑了两年的购房需求似是等无可等,争相奔向市场。
      
      春节过后,深圳房地产市场异动。鉴于网签系统有滞后性,反映到3月、4月的数据是,新房的成交套数、面积出现较大幅度上涨,不过价格依然平稳,紧紧盯在横盘曲线上。
      
      相比之下,二手数据更具实时参考性。3月,深圳二手住宅共成交4551套,环比上升127.9?4月,成交7570套,环比上升66.3?终于突破5000套的月成交量,创下2016年10月以来新高。
      
      此际,深圳房贷利率继续下调,首套房主流利率降至上浮5?二套也下降至上浮10?“731”新政已逐渐被市场消化,新版征信试运行。然而,“房住不炒”仍被重申,告别了普跌和普涨,以“稳”为主基调的新市场阶段迎面而来。
      
      二手住宅月成交近8000套
      
      由市场供需主导的价格,向来是多空弈。但深圳楼市却是利空出尽,价格依然无风无雨,而成交量回暖明显。
      
      3月,深圳新房市场共成交5365套商品房,不论是比2019年2月还是2018年3月,都是大幅增长,其中环比上升181.6?
      
      春节过后,深圳开发商的推盘意愿也颇为高涨。深圳中原地产数据显示,3月,新房市场共10个项目入市,整体去化率约32?比2018年下半年,市场上普遍1-2成去化率而言,也有了较大进步。
      
      记者了解到,这10个项目中,只有“深城投&中城AIO”一个项目为加推,其他均为新开盘。10个入市项目开盘形式均为顺卖,部分项目开盘前甚至无蓄客,由此可见,开发商对市场的信心有所增加。
      
      3月,深圳一手住宅成交均价为54005元/平,环比上月减少227元/平方米。
      
      二手房方面,根据国土局备案数据显示,2019年03月二手住宅共成交4551套,环比上升127.9?同比下降15.1?成交面积37.1万平,环比上升120.4?深圳中原监测得的二手均价为52319元/平方米。
      
      在二手房市场中,素有5000/8000套的月成交量价标准,假如城市当月二手房成交量在5000套以下,则房价下行;成交量为5000-8000套/月,则房价平稳上涨,而成交量突破8000套/月,则房价疯狂上涨。
      
      若以此标准衡量,深圳3月二手房成交虽然大涨,但还处于5000套平均线之下。深圳的3月小阳春成色不足,4月的市场情况已大有不同。
      
      从新房数据来看,4月份,推盘项目数量、一手住宅成交量、成交面积均低于3月份。深圳全市新房住宅共成交2704套,环比下跌12.44?成交面积25.75万㎡,环比下跌15.44?显然,整个4月新房市场热度明显降低,量值回归常态,与近一年月度均值2619套相近。
      
      但4月深圳二手住宅却实现爆发,全市共成交7570套,环比上涨66.34?同比上涨28.37?成交面积61.08万平方米,环比上涨64.78?同比上涨27.27?成交均价57102元/平方米,环比上涨5.85?同比下跌0.99?整体量价齐涨。
      
      此轮政策紧缩周期从2016年初开始,至今已3年有余,但月过户量超7000套月份屈指可数。查阅过往数据显示,近2年内,只有2017年底成交热潮下12月过户7199套,二是2018年“731”新政抢闸成交8月过户7208套。
      
      按前述5000/8000套规律,4月的二手房成交量或成为深圳楼市步入新一轮周期的信号。关键在于,如此高的成交量能否持续。
      
      高成交量或难持续
      
      Q房网研究中心指出,“4月的总量,一方面有常规年后成交旺季的因素;另一方面可归功于市场的平稳,入市需求有充分时间和空间挑选物业促进交易走向活跃。”
      
      从资金面来看,目前银行流动性显著增加。3月开始,深圳房贷利率继续下调,目前首套房主流利率降至上浮5?二套也下降至上浮10?利率延续了2018年以来的下滑趋势。
      
      第一财经了解到,新版征信试运行,对个贷申请人的资金情况查询进一步严谨和规范,曾引起一波小规模恐慌。多名购房者反映,近期在看房过程中,有中介表示,新版征信正式上线后首套房最低首付将由三成上升到五成。
      
      一家大型连锁房地产中介负责人告诉记者,“确实存在个别中介利用信息不对称刻意误导购房者来逼单的行为,但从目前的政策情况来看,这种说法并无根据。”
      
      新房方面,开发商的信心也有所增加,而信心的增加除了资金面的改善,还来自访客量的增加。深圳西部一个明星楼盘驻场销告诉记者,“3月开始,项目访客量有明显改善,这种情况持续至今,因为去化良好,目前楼盘销即将进入尾声,装修及折扣优惠不久前已削减。“
      
      预期至关重要。当前,“731”政策已逐渐被市场消化,股市走高、房贷利率下调、新版征信试运行等引起部分购房者对房价新一轮上涨的担忧,但业内普遍认为,稳房价目标调控下,住宅均价仍将维持平稳。
      
      从3、4月成交情况看,略低于市场价的标的是这波成交的主流。在此情况下,价格相对有优势的物业已基本消化完成。
      
      Q房网研究中心认为,”客户对新的价格有接受过程,需求和资金或都进入沉淀积累阶段,成交保持在相对高位将有一定难度,市场大概率回到731前平稳温和的成交状态。“
      
      如果没有交易量的持续支撑,价格上涨不过是镜花水月。
      
      至少目前,政策层面并无释放未来1-2年内核心调控“松绑”的预期,市场失控的可能性较小。
      
      就在5月11日,苏州出台关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见,对于苏州工业园区全域、高新区部分重点区域内新取得预(销)许可的商品住房项目实行三年限,苏州工业园区全域二手住房五年限。
      
      至于深圳,近期二次房改的正式意见已经落地,长效机制的步伐更近了。
      
      
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